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Mieten und Wohnen: Aufkündigung des Mietverhältnisses bei vorliegen des Messie-Syndroms

Kurzzusammenfassung zu OGH 8 Ob 67/14g vom 25.08.2014

In dieser Entscheidung hatte der Oberste Gerichtshof u.a. die materiell-rechtliche Frage zu beantworten, ob die Aufkündigung eines Mietverhältnisses zu einem Mieter, der an einem Messie-Syndrom (psychische Erkrankung)leidet, unter Berufung auf den Kündigungsgrund des erheblich nachteiligen Gebrauches iSd § 30 Abs 2 Z 3 MRG zulässig und wirksam ist.
Ergebnis:

Erheblich nachteiliger Gebrauch iSd § 30 Abs 2 Z 3 MRG liegt nach st Rsp vor, wenn durch wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstandes erfolgte oder auch nur droht; aber auch dann, wenn das Verhalten des Mieters geeignet ist, den Ruf oder wichtige wirtschaftliche oder sonstige Interessen des Vermieters oder der Mietmieter zu schädigen bzw zu gefährden.

Die Verwahrlosung des Bestandobjekts in Verbindung mit einer erheblichen Brand- oder Ungeziefergefahrdurch die Lagerung von Unrat stellt demnach in objektiver Hinsicht einen erheblich nachteiligen Gebrauch iSd § 30 Abs 2 Z 3 MRG dar.

Zusätzlich zur objektiven Tatbestandverwirklichung bedarf es keines Verschuldens des Mieters; es genügt, wenn ihm das nachteilige Verhalten bewusst war bzw bewusst sein musste. Diesbezüglich kommt es nicht auf die subjektive Erkennbarkeit durch den Mieter an, sondern wird die nach einem allgemeinen Maßstab von einem durchschnittlichen Mieter zu erwartende Erkennbarkeit der Schädlichkeit eines bestimmten Verhaltens gefordert.

Eine Verhaltensänderung des Mieters nach Einbringung der Aufkündigung vermag nur dann Einfluss auf das Verfahrensergebnis zu nehmen, wenn dadurch die Wiederholung der bisherigen Unzukömmlichkeit auszuschließen ist.

Angesichts der bestehenden Brand- und Ungeziefergefahr vermochte im Ergebnis auch die infolge der psychischen Beeinträchtigung des Klägers vorzunehmende Interessensabwägung nichts zu ändern. Der Oberste Gerichtshof hat daher die Wirksamkeit der gerichtlichen Aufkündigung bejaht.

 

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